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不動産投資には借り入れが必要不可欠ですが、年収の何倍ものローンを組むことに不安を感じてしまうのも不思議ではありません。不動産投資には興味があるけれど、借入が怖くて最初の一歩が踏み出せないという人も少なくないのではないでしょうか。
今回は、良い借金と悪い借金の違いや、不動産投資でなぜ借入をした方がいいのか、借入にともなうリスクを軽減する方法について解説します。借入をするメリットや、リスクを予防する方法がわかれば、借入に対する不安や怖さがきっと薄れるでしょう。
『良い借金』と『悪い借金』の違いとは？
借入や借金と聞いてできればしたくない、借金はすべて悪いものと考えている人も少なくありませんが、実は、借金には『良い借金』と『悪い借金』が存在します。
良い借金と悪い借金を見分けるポイントは金利と借入の目的です。一般的に悪い借金と言われるものの金利は高く、年利10％を大きく超えるものも珍しくありません。基本的に金利が高くなればなるほど、返済の難易度も上がるため、年利5％を超える借入は避けるべき悪い借金と言えるでしょう。
目的別でいうと、悪い借金は浪費や消費のための借金で、良い借金とは、将来利益を生んでくれる資産を築くための借入という違いがあります。
悪い借金の代表例にはカードローンやクレジットカードのリボ払いなどあります。生活費の補填や趣味や嗜好品を購入するために借金をする習慣ができてしまうと、多重債務や返済破綻のリスクが高まるため、避けるべき悪い借金と言えるのです。
一方で、良い借金の代表例としては、事業借入や不動産投資ローンなどがあげられます。事業も投資用不動産も、将来的な収入を生む資産となる場合が多いため、積極的に活用すべき良い借金に位置付けられます。加えてどちらも早く始めることにメリットがあるため、お金が貯まるのを待ってから始めるのではなく、借りられるタイミングで早く借りて始めることが推奨されています。
ただし、不動産投資と同じ投資目的の借入でも、FX投資や仮想通貨投資などハイリスク・ハイリターンの投資や一発逆転を狙う投機目的でフリーローンを利用するなどは悪い借金に当たります。そもそもフリーローンの金利を超えるほどの運用実績を上げることはプロでも難しいため、これらの投資を行う場合は、借入は利用せずに余裕資金の範囲内で行うのが鉄則です。
ロバート・キヨサキの有名な書籍『金持ち父さん貧乏父さん』にも、資産とは自身のポケットにお金を入れてくれるものと定義されています。そういう意味では、良い借金の代表のようにも思えるマイホームローンも、金利が低く、破綻リスクは低いものの、ポケットからお金を奪っていくものであるため、どちらかというと悪い借金に当たるという考え方もあります。
投資用の不動産はこの定義においても、ポケットにお金を入れてくれるものであるため、良い借金と言えます。多くの人が利用するマイホームローンよりも良い借金であるとすれば、怖さも和らぐのではないでしょうか。
不動産投資ローンが良い借金である理由に加えて、積極的に活用すべき理由や、リスクを軽減させる方法も後ほど詳しく解説しますので、それらを踏まえてご自身の中で納得できる答えを見つけてください。
不動産投資で融資を利用した方が良いと言われる5つの理由
たとえ手持ちの現金で一括購入ができる人であっても、不動産投資では融資を利用した方が良いと言われています。不動産投資ローンを積極に活用すべき５つの理由を解説します。
手持ちの現金を残しておいた方が良いから
病気やけが、失業などが原因で一時的に収入が大幅に減ってしまったり、急にまとまったお金が必要になったりする可能性は、誰にでも考えられます。そのため、万が一収入が途絶えてしまった場合でも、生活を維持できるように、最低でも半年分の生活費は手元に残しておく必要があると言われています。
不動産投資をするうえでも、空室や修繕などが発生し、急な出費が必要となる場合があります。特に室内の設備などが壊れた際には、入居者は少しでも早く修理してほしいと考えるものです。迅速な対応をして、入居者の満足が高まれば、長く住んでもらえる可能性も高くなり、安定した賃貸経営につながります。
手持ちの現金は残しておくに越したことはないため、低金利を利用できるのであれば、利用した方が良いと考えられているのです。
もし、金利を払うのがもったいないと考え、多めに頭金を入れたいと考える場合も、建物部分の借入金利子は経費と認められるため、2～3割程度に抑えるのがおすすめです。
レバレッジを利かせられるから
借入をすることでレバレッジ効果を得ることができます。レバレッジとはてこの原理を意味する言葉です。不動産投資においては、少ない自己資金で、大きな投資を行うことで、より大きな利益を得ることができるため、手持ちの現金があってもあえて借入をした方が良いと言われています。
うまくレバレッジを利かせて投資を行うことで、資産を拡大するスピードを速めることができます。
なお、ここで言うレバレッジは、FXなどで用いられるレバレッジとは意味合いが異なります。FXでは、一般的に入金額の25倍までの為替取引が可能で、入金額の何倍もの取引ができる仕組みを指してレバレッジと言い、レバレッジが高くなるほどハイリスクと言われています。一方で、不動産投資で言うレバレッジとは、他人資本を活用することを意味し、無理な借入や、金利の高い融資を利用しない限り、多くの借入をしたからといってハイリスクになるかというとそうではありません。
生命保険代わりになるから
マイホームローンと同様に、不動産投資ローンにも、団体信用生命保険が付いている場合が多いという特徴があります。
一般的な生命保険は死亡保険金○○万円などあらかじめ金額が決まっていて、万が一の際にその金額の保険金が遺族に対して支払われます。掛け捨ての生命保険など万が一のことがなければ1円も戻ってこない商品も少なくありません。
一方で、団体信用生命保険は、万が一の場合に、決まった金額の保険金が受け取れるのではなく、残債がゼロになるという仕組みです。万が一のことが起こらなかった場合も手元には返済が終わった不動産が残るため、掛け捨ての保険はもったいないと感じているが、万が一の場合の保障は準備しておきたいと考える人に適しています。
例えば、手元に2,000万円の現金があり、その現金を使って2,000万円投資用不動産購入した場合、万が一のことがあった場合は、投資用不動産だけが遺族に残りますが、投資用不動産ローンを活用してフルローンを組んだ場合であれば、2,000万円の現金と団信の効果で残債がゼロになった投資用不動産が残るわけです。
また、収益物件からの家賃収入は遺族の生活費に充てることが可能なため、収入保障保険代わりとしても活用できます。
事業拡大をしやすいから
付き合いがほとんどない不動産投資家への融資を積極的に行っていない金融機関は少なくありません。
しかし、金融機関との付き合いなくして事業を大きくしていくことはほぼ不可能と言われています。
不動産投資においても、一定規模以上で行うことを想定しているのであれば、一つ目の物件を購入するときから借入を利用しておくのが賢明です。
返済実績を積み重ねていくことで、金融機関との関係性を強固なものにし、不動産事業を盤石なものにしていくことができるのです。
不動産投資の借入は比較的低リスクだから
不動産投資の借入は、実物資産への投資で、団信が付いており、比較的安定した収入を得やすいといった理由で、良い借金の中でも比較的低リスクと言われています。詳しくは次段落で解説しますので、参考にしてください。
不動産投資の借入が比較的低リスクと言われる4つの理由とは？
なぜ不動産投資の借入は他の借入と比べて低リスクと言われるのでしょうか。その理由を見ていきましょう。
不動産投資は実物資産への投資だから
不動産は実物資産であるため、株式のように無価値になることはまずありません。
そもそも不動産投資ローンは、無理な借り入れをしなければ返済に行き詰まる可能性は低いのですが、万が一返済できなくなったとしても、不動産を売ることで解消できる場合が多いという点は安心材料と言えるでしょう。
マイホームと違って家賃収入でローンを返済できるから
不動産投資ローンの場合は、マイホームローンのように給与など主な収入の中から返済を行うのではなく、入居者が払う家賃でローンを返済するのが一般的です。
そのため、毎月の手出しは多くなく、その分返済できなくなるリスクも低くなります。
万が一の際には借金がなくなるから
一棟マンション投資などの例外はありますが、一般的に不動産投資ローンでは団信加入が必須となります。団信が付いていると、万が一のことが起こったとしても、家族に借金を残す心配はありません。
団信が付いていない他の借金を残してしまった場合でも、遺族が相続放棄をすることができますが、相続放棄をすると資産を相続する権利も失ってしまいます。
借金を遺す心配がなく、さらに家賃収入を生む不動産を遺せるという点でも、不動産投資ローンは他の借入とは大きく異なります。
不動産価格や家賃は比較的安定しているから
不動産価格が株などのように乱高下する可能性は非常に低いものです。今2,000万円で売り買いされている不動産が、1年後に500万円や5,000万円になっていることはまず考えられません。
さらに、入居者がいる間は一定の家賃収入が見込めるため、その家賃収入で返済を行う不動産投資ローンの返済が計画どおりに進まないリスクも低くなります。
借入のリスクを最小限に抑えるコツ
前述のとおりもともと比較的リスクが低い不動産投資の借入ですが、さらにリスクを下げることも可能です。最後に、借入のリスクを最小限に抑えるために、押さえておきたいポイントを紹介しますので、参考にしてください。
長期的に高い賃貸需要が見込める物件を選ぼう
長期的に安定した家賃収入が見込める物件とは、賃貸需要の高い立地の物件で、その地域のニーズと一致していているものがあげられます。
入居者が絶えず付いていて、安定した家賃収入が得られている物件であれば、もし売る必要が出た場合でも、比較的買い手が見つかりやすい傾向にあります。
新築より中古、木造よりＲＣ造、地方より都心の方が、価格下落リスクが低く、築年数が経っても比較的高い賃料設定が可能とされています。
そのような物件を選ぶことでより安定した返済が可能となり、万が一の場合など比較的高い価格で売却できる可能性が高いでしょう。
自己資金を手元に残しておこう
手持ちの資金が少ないからと安易にオーバーローンを組むのは避けるべきですが、必要以上に頭金を入れる必要もありません。
空室時や修繕などの出費に備えて自己資金を用意しておけば、返済に行き詰まる可能性は限りなくゼロに近付けることができます。
頭金を多めに入れることを検討している場合は、毎月の収支がプラスで回る程度の頭金を入れることで、より返済が楽になるでしょう。
入念なシミュレーションを基に返済計画を立てよう
返済が行き詰まるケースでは、シミュレーションや返済計画の甘さに原因があることが
少なくありません。投資を始めてからも、計画通りに進んでいるか随時確認するようにしておくと、予想外の事態が起こったとしても、ローン破綻など最悪のリスクは回避できるはずです。
不動産投資を行う目的を設定し、目的に合った不動産を購入しよう
何のために不動産投資を行うのかという目的を持ち、その目的達成に合った物件を選ぶことで、借入のリスクを軽減できるだけではなく、多く不動産投資の失敗を予防することができます。
特に不動産投資の目的が所得税の節税である場合は、その効果が一時的なもので、将来の増税につながる可能性が否めないため、本当にその目的が達成できるのかの、その効果はいつまで続くのかといった事前の確認やシミュレーションは欠かせません。
なお、同じ節税でも、投資用不動産は相続税対策には非常に有効と考えられています。
対策をしておけば不動産投資の借入は怖いものではない
借金には良い借金と悪い借金があり、不動産投資ローンは良い借金の１つと考えられます。
不動産投資における借入のリスクは、他の借入に比べると元々低いですが、リスクを知り、返せなくならないように対策を打っておけば、不動産投資で借入をすることはそれほど怖いものではなくなります。
ジーイークリエーションでは、安心して不動産投資を始め、継続していただくための各種サポートを行っております。また、不動産投資以外にも生命保険の診断や年金対策、相続税対策など、幅広く提案していますので、お困りの方は是非ご相談ください。
不動産投資をはじめとする各種投資に関しては、怖いというイメージをお持ちの方も少なくないかもしれません。まだよくわからない、不安だと感じている方は、まずはセミナーなどに参加し、投資にはどのようなリスクがあり、どのようにすればそのリスクを低くできるのか、勉強してみることから始めてみてはいかがでしょうか。
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