セミナー申し込み
無料相談申し込み
日々の生活費を見直す中で、毎月の保険料を少なくできないかと考える人は少なくありません。健康的に生活していると、掛け捨て型の生命保険は無駄になる可能性もありますが、万が一の備えがなければ不安は解消されません。無駄にならずに効率よく備えられる方法を考える方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、生命保険の代わりに不動産投資ローンを利用する方法をご紹介します。不動産投資をうまく活用し、効率よくご自身や家族の保障を構築しましょう。
不動産投資は生命保険代わりになるのか？
結論から言うと、不動産投資は生命保険代わりになります。また、不動産投資に付帯する「団体信用生命保険」を利用することで、投資と保険の両立が可能となります。
不動産投資では、毎月の家賃収入からローンを返済していきます。しかし、返済期間中にローン契約者が死亡・高度障害により返済ができなくなる可能性もゼロではありません。金融機関がそのような場合でも貸し倒れるリスクを防ぐため、一般的な住宅ローンとセットで契約者に加入を求める保険が「団体信用生命保険（通称：団信）」です。団信に加入することで、万が一の死亡・高度障害となった場合に保険会社から支払われる保険金でローンが完済される仕組みです。契約者の立場では、家族に住宅ローンの負債を残す心配がなくなるという大きなメリットがあります。
近年では、がんと診断された場合に保険適用となり、その後の返済が不要になる「がん団信」や、「三大疾病保障」などの特約を付加できる商品も増えています。一般的な生命保険と異なり、加入時の年齢によって保険料が変わることがないため、新たに不動産投資を始める中高年の方にとっては、メリットとして大きな制度といえます。
不動産投資と生命保険の違いとは？
団体信用生命保険は一般的な生命保険と似ているとはいえ、根本的な仕組みに違いがあります。まずは両者の特徴、違いについて、基本的なところを理解しましょう。
万が一の場合の保障内容が違う
団体信用生命保険と一般的な生命保険の大きな違いは、保険金がどのように支払われるかという違いです。一般的な生命保険の保険金は、死亡した場合や病気やケガになった際にあらかじめ決まった金額が一時金として支払われますが、団信の場合は万が一のことがあったときに残債がゼロになります。
例えば、死亡、あるいは高度障害等指定などの状態になった場合、生命保険では死亡保険金として現金で支払われます。そのお金は治療費や葬儀費用、当面の生活費などに充てることができます。
一方で、団信の保険金の場合は、保険金は借り入れの返済に充てられますので、手元で自由に動かせる資金としては残りません。ただし、その後の返済が必要なくなるため、家賃収入がご遺族の不労所得となり、生活費に充てられることが可能となります。
保険料の仕組みが違う
「養老保険」などの保険料の高い貯蓄型保険は、自由に保険期間を決めることができるうえに、保障対象となる事案が生じないまま満期になると「満期保険金」としての支払いがあります。一方、保険料負担の軽い「掛け捨て型生命保険（定期保険）」では、満期がきても支払った保険料分は戻ってきません。
一方、団信の支払方法はというと、ローンの支払い利息の中に保険料が含まれています。なお、投資用不動産向けのローン商品は、金利の中に通常団信の保険料が含まれている場合が多く、がん保障や医療特約を付帯する場合に金利が上乗せになることが一般的です。毎月2,000～3,000円ほどの負担でがん保障や医療特約に加入することができるため、一般の生命保険と比較して保険料負担を抑えられ、保障を充実させることができます。
不動産投資を生命保険代わりにするメリットとは？
団信を生命保険代わりにすることで、どのようなメリットがあるのでしょうか。団信と一般の生命保険の違いを踏まえ、具体的にどのような点でメリットが生まれるのかを説明していきましょう。
家族の収入保障になる
ローン契約者が万が一死亡した場合や重大な疾病にかかり高度障害を負った場合には、団信に加入していれば、不動産投資にかかるローン残高をゼロにすることができます。
団信の効果でローンの残債がゼロになると、投資用不動産から得られる家賃収入を、残された家族がそのまま受け取ることができるようになります。特にRC造マンションのように長期的な収益が見込める不動産の場合、その後貸し続けられる限り、その家賃収入が家族の生活を支えてくれることが期待できます。
相続対策にも有効
不動産投資は相続対策としても有効です。生命保険（死亡保険）にも相続対策の効果はありますが、生命保険の非課税枠は法定相続人×500万円が上限となります。一方、団信の保険金は借り入れを消滅されるためのお金ですので、直接的には相続税の課税対象ではありません。その代わり、団信によって借り入れが消滅した「不動産」そのものが相続人に承継されることになります。
相続税評価では、現金や金融資産の場合、額面に対して100％課税評価されますが、不動産の場合は、建物が固定資産税評価額で評価されて、宅地は路線価の基準によって決まりますので、相続税評価額は公示地価の80%程度となります。そして、建物があること、それを人に貸していることなどの条件を満たすことで、相続税評価額はさらに低くなります。
投資用不動産の相続税評価額は現金系資産の３分の１ほどになることも多いため、相続対策にもなります。
このように、不動産と生命保険では相続対策になる理由が大きく異なり、どちらが良い悪いということはありません。
例えば、相続税は現金での納付が必要となることから、不動産で相続税評価額を圧縮しつつ、生命保険の非課税枠を活用して納税資金を準備しておくといった手法がよく用いられます。
万が一のことがなくても掛け捨てにはならない
「養老保険」などの貯蓄型保険は掛け捨てではないものの、毎月の保険料負担が高くなります。運用効率を考えると、あまりお得とは言えません。一方、掛け捨て型の保険の場合は、安い保険料で保障を構築できますが、何事もなく保険期間が満了した場合、それまでの保険料負担は全て無駄になります。特に若く健康な人は、実際に保険を使う機会は少ないため、年齢に見合った保障内容での加入を検討する必要があります。
一方で、投資用不動産の場合は、何事もなくローンの返済が終わり、団信の効果がなくなっても、収益を生む不動産が残ります。健康で長生きした場合には、その家賃収入が年金代わりとなる点も大きな魅力です。
インフレ時にも安心
家計の金融資産の構成比率を欧米と比較すると、現金貯金、生命保険などの金融資産が占める割合は81.7%と、アメリカの42.3%、ヨーロッパの68.1%と比べても極めて高いことがわかります（日本銀行統計調査局2021年調べより）。現金や保険はインフレに弱い資産の代表ですので、万が一世界的なインフレが起こった場合、日本人の資産は欧米人の資産に比べて大きく減ってしまうと考えられます。
インフレに強い資産は株式や債券などが代表的ですが、現物資産である不動産もインフレ時に相対的に価値が上がりやすい資産です。不動産投資の場合、インフレが起こると家賃収入も物価上昇の影響を受けて高くなるため、収益性が上がりやすくなります。一方、物価上昇があっても借入れ額はそのまま変わらず目減りすることとなって、相対的に借り入れ負担が軽くなるというメリットも生じます。
ハイパーインフレなど、万が一のことが起こってもその損失を最小限にとどめられるよう、異なるリスクの金融資産をバランスよく持つことが大切です。
不動産投資を生命保険代わりにする場合の注意点とは？
不動産投資を生命保険代わりに利用する場合のデメリット、注意点についても解説します。団信の保険としての性質を理解したうえで、うまく活用していきましょう。
返済が進むにつれて保障が減る
団信の保障範囲は、ローン残債に合わせて変動します。簡単にいえば、ローン残債が3,000万円なら3,000万円、残債が2,000万円なら2,000万円が保障範囲です。つまり、返済が進んでいくにつれて、団信による保障効果は小さくなり完済と同時に、団信の保障効果はなくなります。団信の保証額は固定ではないことを、十分に理解しておく必要があります。
融資を受けるためには一定以上の信用が必須
団信は不動産投資ローンとセットで加入することになるため、加入の際にはローン審査等をクリアすることが条件となります。融資を受けるためには収入や職業、年齢など、各金融機関で定めている基準を満たさなければなりません。しかしながら、団信は団体加入型の保険となっているので、個人加入の保険と違い、ローン審査をクリアできれば、年齢に関係なく保険料負担は一部の例外を除き、一律です。
健康状態により加入できない場合も
団信は一般的な生命保険とは特徴に違いがあるとはいえ、生命保険の一種であるため、健康に関する事前審査が行われます。病気の既往歴、持病の状態によっては健康リスクありと判断され、加入ができない可能性もあります。
各金融機関の提供する団信の内容によって違いはありますが、健康リスクがある人の場合はワイド団信という通常団信よりも加入基準が緩い代わりに金利が高い団信を選択せざるを得ない場合も考えられます。
不動産投資はどのような人におすすめ？
先述のメリットを踏まえると、以下のような人は生命保険代わりとして不動産投資を考える価値があると考えられます。
・掛け捨ての生命保険がもったいないと感じている人
・万が一の際の家族の生活費を残したいと考える人
・あらゆるリスクに対応できるようバランスよく資産を築きたい人
・相続対策が必要な人
1つでもあてはまる場合は、まずは、生命保険と比較検討することから始めることをおすすめします。
不動産投資で効率的に保障を構築しよう
不動産投資ローンに付帯する「団信」の効果によって、不動産投資を行いながら保障を構築することができます。一般の生命保険に加入を検討している方や、既に加入しており、保障を見直しされたい方は、投資用不動産に付帯する団信を生命保険代わりにするという選択肢も検討してみてはいかがでしょうか。
ジーイークリエーションでは、不動産の活用だけでなく、年金対策、相続対策など、幅広くご提案しております。お客様それぞれの事例に合わせて、最適な方法をご提案させていただきますので、不動産投資での資産運用をご検討中の方はぜひ一度、無料相談をご活用ください。不動産投資に興味はあるものの、まだまだ知識もなくて二の足を踏んでいるという方向けには無料セミナーも実施しております。こちらにもぜひお気軽にご参加ください。
◇下記URLより無料の個別相談をお申込みいただけます。お気軽にお申込みくださいませ。