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不動産投資最大のリスクは空室リスクで、「なかなか所有物件の空室が埋まらない…」「家賃が下がってしまった…」と頭を悩ませている人は少なくありません。その一方で、空室が続いて困ったことがほとんどないという不動産オーナーもいます。
その差は、物件選びと空室対策の要点をおさえて不動産投資を行えているかどうかという点にあります。
今回は、稼働率の高い賃貸経営を続けている不動産オーナーが行っているワンルーム不動産投資の物件選びと空室対策のポイントについて解説します。
空室対策の難易度を下げる！投資用ワンルーム不動産の選び方とは？
空室で困ることがほとんどない不動産オーナーは空室対策の難易度は物件選びの時点である程度決まることを知っています。空室になりにくく、退去があってもすぐに次の入居者が見つかるような需要の高い物件を所有できていれば、おのずと空室に悩まされる可能性は低くなります。特別な空室対策を行わなくても高い入居率をキープできるケースも少なくありません。
まず、空室対策の難易度を下げるワンルーム不動産の選び方のポイントを解説します。
ポイント①好立地の物件を選ぼう
不動産選びにおいては立地が最も重要です。主要な街へのアクセスが良い、駅近、治安が良いなど需要の高い立地の物件を選んでおくことで、ある程度空室対策の難易度を下げることができます。
逆に、近くに大学や企業が少なく、学生や単身の若い会社員の人が好んで住まないような立地の物件を、利回りが高いからなどの理由で選んでしまうと、それだけで難易度は格段に上がってしまいます。
ワンルーム不動産を選ぶ際には、若い単身者層にとって住みやすく、利便性が高い立地かどうかという視点を大切にしましょう。
また、少子高齢化にともなってすでに日本の人口は減り始めています。長期的に安定した家賃収入を得ていくためにも、将来的にも人口減少幅が小さいと考えられている都心の物件を選ぶのがおすすめです。
ポイント②RC造のマンションを選ぼう
木造や鉄骨造の物件よりも、ＲＣ造の物件の方が防音性や耐久性に優れ、セキュリティや設備が整っていることが多いため、多少家賃が木造や鉄骨造の物件より高くても好んで住みたいと考える人は多くいます。
家賃の価格帯が高くなる分、支払い能力の高い住人が集まり、夜逃げや家賃滞納などのリスクが低くなります。さらに、防音性に優れたRC造の場合は隣家の生活音が気になることは少ないため、騒音トラブルなど住人間のトラブルが起こる確率が下がります。
トラブル対応に頭を悩ませている不動産オーナーも少なくないため、トラブルが起こりにくい物件選びを心がけると、ストレスなく不動産投資を続けることができるでしょう。
ポイント③単身者の多い地域の物件を選ぼう
大企業の本社や大学などが複数存在する地域、もしくはそこまで乗り換えなしで行けるようなアクセスが良い地域の物件を選ぶと空室が短期で埋まる可能性が高まります。特に東京23区内は条例で新築ワンルームマンションの建築が規制されているため、今後の供給量が少なくなることが予想されています。つまり、競合物件が減り、供給よりも需要が高くなると考えられるため、東京23区内で大学や企業などが多い地域のワンルームマンションを所有していると、将来的にも空室で悩まされる可能性は低くなるでしょう。
1つの大学や企業に依存している地域の物件には、非常に利回りが高く魅力的に映るものもありますが、大学や企業の移転によって需要が激減してしまうリスクがあるため、空室対策に頭を悩ませたくないという人は避けた方がよいでしょう。
ポイント④管理が行き届いている物件を選ぼう
投資用ワンルームマンション（オーナーチェンジ物件）の場合、購入時にも入居中の方がいるため、賃貸ニーズの高い物件であればあるほど、部屋の中まで見てから購入できないケースがほとんどですが、適切な建物管理が行われているかどうかは共用部を見て判断をすることは可能です。人気物件はすぐに売れてしまうため、時間的余裕は少ないかもしれませんが、もし見に行ける距離のワンルームマンションを購入されるのでしたら、共有部を見て、適切な建物管理がされていることがわかると、安心につながるでしょう。
ポイント⑤信頼できる会社・担当者から購入しよう
どの物件を買うかだけではなく、誰から買って、賃貸管理をどの会社に任せるかでも、入居率は変わってきます。
信頼できる担当者から購入し、高い入居率の実績のある会社に賃貸管理を任せることが安心につながります。
賃貸管理会社の質の高い賃貸管理は空室が出た際に前入居者さんが退去する前に次の入居者さんの賃貸契約が結ばれる先行契約もまれではありません。また、良い売り物件の情報がいち早く手に入ったり、賃貸管理だけではなく確定申告や相続などで困った際に専門家を紹介してもらえたりといったメリットも期待できます。
信頼できる担当者や不動産会社が見つかったら、日ごろから密に連絡を取り、関係性の構築を図りましょう。
空室率の低い管理会社は行っている！空室期間を短くする取り組みとは？
優秀な管理会社に賃貸管理を任せていると、オーナーが問題に気付く前に、すでに対策が打たれていることも少なくありません。
低い空室率を誇る管理会社が、空室期間を短くするためのどのような取り組みを行っているのか紹介します。
速やかに原状回復工事を行う
優秀な管理会社は、退去が出たらすぐに原状回復工事を行って、次の入居者を迎えられる状態にしています。
工事が終わらずに空室期間が延びては本末転倒です。もし、退去からしばらく経っているのに原状回復工事が終わっておらず、室内の汚れたまま放置されているようであれば、管理会社の変更を検討した方がよいかもしれません。
専有部の清掃を徹底する
しばらく空室期間が続くと、退去後すぐに原状回復工事をしていても少し汚れが発生してしまったり、排水溝から下水のにおいがするようになったりします。
汚れやにおいが気になるようだと、入居希望者の候補から除外されてしまう危険性も高まります。優秀な管理会社は、そうならないよう、物件案内前の清掃や換気を徹底しています。
定期的に募集資料の改善を図る
反響状況を見ながら、募集資料の改善を図るのも管理会社の仕事です。オーナーの立場でも、賃貸管理会社の募集の仕方によっても異なりますが、SUUMOやHOME’Sなど一般的な賃貸情報サイトを見て募集資料の見やすさなどを確認することができる場合もありますので、気になる方は調べてみるとよいでしょう。
ただし、不動産業者しか見られない専門サイトを中心に募集活動を行っている管理会社も存在します。もし、「募集中のはずなのに物件がどこにも載っていない…」などと不安に感じた場合には、担当者にどのような方法で募集を行っているのか聞いてみましょう。優秀な担当者なら安心できる答えをくれるはずです。
入居審査を徹底する
とりあえず空室が埋まればいいと適当に入居者を選んでしまうと、トラブルが起きる可能性を高めてしまうため危険です。優秀な管理会社は、入居審査を徹底し、家賃滞納や入居者間トラブルなどを起こす可能性が低い入居者を選んでいます。
もしトラブルが頻発して困っているという場合は、入居審査が甘すぎるなどの問題が隠れている可能性があるため、担当者に確認をしてみましょう。
よくある空室対策のメリット・デメリット・注意点とは？
不動産会社から提案されることの多いよくある空室対策の中にも、積極的に検討したい良い空室対策もあれば、実は短期的な効果しか期待できないため、あまりおすすめできないものも存在します。
管理会社から提案があった際に、実行すべきかどうかの判断をするために知っておきたい各空室対策のメリット・デメリットや注意点を紹介します。
人気設備を導入する
もし、近隣の競合物件と設備面で大きな乖離が生まれていることが空室の原因なのであれば、人気設備の導入は一定の効果が継続することが期待できるため、積極的に検討したい空室対策の一つです。
区分所有のワンルームマンションの場合は、無料Wi-Fi、エアコン、テレビモニターフォン、浴室乾燥機などが検討しやすく、比較的高い効果が期待できます。
ただし、人気設備の導入を検討する際には、費用対効果、投資回収計画を踏まえた事前シミュレーションと築古物件の場合は取り壊しの可能性がないかなどを含めた修繕計画の確認は忘れずに行いましょう。
プチリノベーションを行う
ワンルームマンションであれば、面積が狭いため数万円～10万円程度でできるアクセントクロスや収納の増設などのプチリノベーションでお部屋の印象や機能性を大きく向上させることが可能です。汚れた壁紙を張り替える際にアクセントクロスを採用するなど、原状回復工事のタイミングで行えば、費用や手間を最小限に抑えることが可能です。
家賃を下げる
「内覧希望者が少ないので募集家賃を下げさせてほしい」といった相談を不動産管理会社からされたことのある方も少なくないのではないでしょうか。
この方法は、一時的には即効性が期待できる空室対策のため、よく提案される空室対策の一つなのですが、その時限りの効果しか発揮しないため、慎重に検討する必要があります。
一度家賃を下げてしまうと、資産価値の下落につながります。投資用不動産の価格は、その時点の家賃が基準になるため、もし売りたいと考えたときに想定よりも低い価格でしか売れなくなる可能性も考えられます。
家賃の減額は、空室が長期化してしまった場合の最終手段と考えておくのがよいでしょう。
初期費用を減額する・広告費を負担する・キャンペーンを行う
閑散期で反響が少ない場合や、近くに新築物件が建って少ない初期費用で大量募集をしている時期などに空室が出てしまった場合など、空室が出た時期や競合の動きによっては、広告費を負担して初期費用を減額したり、フリーレントや家具プレゼントなど何らかのキャンペーンを行ったりした方がよいケースが存在します。
しかし、この方法も家賃の減額と同様に、即効性はあるものの一時的な効果しか得られない空室対策の一つです。家賃減額のように、資産価値下落のリスクは大きくありませんが、本来なら初期費用が払えない人を入居させてしまうと、家賃滞納などのリスクが高まります。
本当にその空室対策が必要なのかどうか、慎重な判断が求められます。
募集条件を緩める
例えば、外国人可、生活保護可、保証人なしＯＫ、楽器可、ペット可など募集条件を緩めれば空室が埋まる可能性は高くなりますが、入居者間トラブルや家賃滞納、夜逃げ、お部屋をきれいに使ってもらえないなどのトラブルのリスクも高まります。
特に区分所有の場合は、マンション全体で決められているルールの範囲内であっても、他の部屋とのバランスを見て慎重に判断しましょう。
リフォーム・リノベーションを行う
もともと需要の高い物件であれば、まとまった資金を投下してリフォーム・リノベーションを行う必要性はあまり高くありません。
築古物件など需要が低くなった物件を購入し、リフォームやリノベーションを加えて、賃料や資産価値アップを狙う場合などは、需要と供給のバランスの見極めと、投資回収計画が重要になります。
まとめ 物件選びと適切な空室対策で空室リスクを最小限に抑えよう
空室リスクを最小限に抑えるためには、物件選びと、長期的な効果が見込める空室対策を適切なタイミングで行うことが大切です。
需要が高い物件を購入し、空室対策のポイントを押さえることができれば、長期間空室が続いて頭を悩ませなければいけない可能性は極めて低くなるでしょう。
ジーイークリエーションの場合は入居率98％以上の実績があり、空室リスクの少ない物件の紹介と、質の高い賃貸管理で、安心のサポート体制があります。
物件をお探しの方や、空室対策でお困りの方に向けて、随時無料相談を実施しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
また、不動産投資だけではなく生命保険の診断から年金対策、相続税対策など、幅広く提案しております。各種投資手法のメリット・デメリットを理解し、自分に合った投資を選ぶことができれば、成功確率を高めることができます。無料の個別相談では、ご都合の良い日程であなたに合った資産形成をオーダーメイドでご提案します。あなたに合った資産形成方法を見つけていきましょう。
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