会社員にはない経費という概念。不動産投資をすると会社員でも経費枠ができ、上手に経費計上することで節税になるといった話を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。

しばしば、不動産投資に少しでも関係する費用は全て経費にして、大きく節税しましょうといった営業トークをいまだに使っている不動産会社の人もいるという話が聞こえてきますが、残念ながらこれは嘘です。もし、そのような確定申告を続けていたら、早かれ遅かれ税務調査を受けて追徴税を支払わなければならなくなるなど、いつかペナルティを課されることになるでしょう。

そのような事態に陥らないためにも、不動産投資を始めたばかりの人や、これから不動産投資を始めたいと考えている方に向けて、不動産投資で経費にできる費用と経費にできない費用の違いや、正しく不動産投資で確定申告をする方法を解説します。

不動産投資が節税になる仕組み、確定申告する上で知っておきたい注意点などもあわせてお伝えしますので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資で経費にできる費用一覧

不動産投資で経費にできる費用には以下のようなものがあります。確定申告時に注意が必要な項目に関しては後ほど詳しく解説しますので、まずはどのような費用を経費にできるのか確認してみましょう。

不動産投資が節税になると言われている理由は？

不動産投資で節税できると言われていた理由は『減価償却費』にあります。

減価償却費とは、1年あたりの不動産価値の目減りを経費として計上するもののため、上記で紹介した費用の中で唯一手出しをともなわない費用になります。

それがゆえに、手元の収支が黒字でも、減価償却費があるため、不動産所得が赤字になるといったことがしばしば起こります。

ただし、平成28年度改正で「定率法」が廃止され、建物やその付属設備の償却は定額法に一本化されたことにより、それ以前ほどの節税効果は見込めなくなりました。定率法でも定額法でも、減価償却できる総額には変わりありませんが、定率法が認められていた時期は、減価償却残高の多い最初の10年程度で出せる減価償却が定額法の場合よりも多く、最初の10年は大きく節税できると言われていました。

令和4年現在、不動産所得が大幅な赤字になり、多額の税金が還付される可能性が高いのは、購入時の初期費用を経費計上する初年度のみであることが一般的です。

【要注意】それは不動産投資の経費にできません！

日本では、申告方式で納税を行われるため、申告するだけであれば、経費の概念を拡大解釈して多額の経費がかかったと届け出ることは可能です。しかし、申告した経費が全て認められるというわけではありません。もし、その後の税務調査等で、申告した経費が認められなかった場合には、元々納める必要があった税金に加えて、過少申告加算税、重加算税、延滞税などの罰金も支払わなければならなくなります。

そのような事態をまねかないためにも、税務調査で指摘が入りやすい項目をあらかじめ理解しておくことが大切です。不動産投資の確定申告をする上で特に注意が必要な経費について、具体例を挙げながら解説しましょう。

接待交際費

接待交際費は不動産投資に限らず、他の事業においても、税務調査で指摘が入りやすい費目です。そのため、接待交際費を経費として確定申告する場合は特に注意が必要です。

不動産投資を行っている場合も、不動産会社との打ち合わせ等で利用した喫茶店等の費用は経費とすることができます。しかし、不動産会社の人と飲食を共にしたと言えば、普段の家族や友人、恋人等との食事代も経費にできるかといったらそうではありません。

そもそも、不動産を購入する客側が、それを販売する不動産会社の人を接待するということ自体が不自然と考えられます。一般的な会社員が不動産投資をしているだけで、認められる接待交際費は非常に少額であるため、この接待交際費を多く出して節税することはまず無理と考えておきましょう。

資格取得費用

宅建など不動産に関わる資格であっても、資格取得にかかった費用を経費にすることはできないため注意が必要です。

被服費

一般的に、不動産投資をする人（大家さん）に制服などはありません。たとえ、本当に不動産投資がきっかけで購入したスーツや作業着があったとしても、その服は他でも使用することができるもののため、不動産投資の経費とすることはできません。

大きな規模で不動産賃貸業を営んでいる方が、会社名や屋号の入った作業着などを購入した場合などであれば、経費として認められるでしょうが、非常に例外的なケースと言わざるをえません。

家族への給与

まず、家族への給与（青色専従者給与）の支払いが認められているのは、青色申告をし、専従者給与の届け出をあらかじめして、確定申告をする年の３月15日までに行っている場合のみです。そして、専従者となるためには、他で仕事をしていないことが前提となります。

また、事業的規模と言われる5棟もしくは10室以上の規模で不動産投資をしている場合に限られます。その上、青色申告している場合でも、家族に支払い給与はその作業を外注した場合と同等程度に抑える必要があるため、5棟10室をギリギリ達成している規模で、管理を委託しているような場合は、家族に多額の給与を支払って大きな節税効果を得ることは難しいでしょう。また、家族は福利厚生の対象外ですので、あわせて覚えておきましょう。

自宅の家賃

事業を行っていると、自宅家賃の一部を経費にできるという話を聞いたことがある方もいるかもしれませんが、不動産投資で数部屋所有し、その管理は不動産会社に任せ、ほとんど自身の手間がかかっていないような場合おいては、自宅の家賃を経費にすることはできないと考えられます。事業規模が大きくなり、従業員を雇うなど事務所の必要性が高まった場合などであれば、例外的に認められる場合もありますが、かなりのレアケースと言えるでしょう。

同様に通信費なども、スマートフォンやパソコンを不動産投資以外の用途で使われている場合がほとんどかと思いますので、経費として認められるのは難しいと考えておきましょう。

不動産投資の確定申告の流れ

最後に不動産投資で確定申告をする場合の流れを簡単にお伝えしましょう。

STEP1　不動産投資の確定申告に必要な資料を集める

不動産投資の確定申告をする場合は、確定申告時期を迎える前に経費の領収書や控除関連の書類を集めることから始めます。

不動産会社からもらった控除関連の書類や、支払った税金や保険等の領収書などは、売買契約書や賃貸借契約書とまとめて一か所に保管するようにしておくと、確定申告の際に慌てずに済むでしょう。

STEP2　確定申告書類を作成する

税理士等の専門家に確定申告を依頼する場合は、STEP１で集めた資料を渡すことで確定申告はほぼ終わりますが、自分で確定申告を行う場合は、収入と支出を記した帳簿を作成します。

この帳簿付けの作業は、確定申告時期にまとめて行うのではなく、月に1度経費をまとめておくと後が楽です。そして、その帳簿を基に白色申告の場合は収支内訳書、青色申告の場合は青色申告決算書を作成します。

最近では、マネーフォワードやfreee、弥生会計など、年間１万円程度で利用できる会計ソフトもあり、自身で確定申告をされる方はそのようなツールを利用することで、税金の知識が少なくても簡単に確定申告書類を作成できるでしょう。

STEP3　確定申告書類を提出する

還付申告の場合はその限りではありませんが、納めるべき税金がある場合には、申告期限（原則確定申告する年の翌年３月15日）までに確定申告書類を税務署に提出しなければ、追徴税等のペナルティが課されます。

特に、青色申告をする方は、申告期限を過ぎてしまうと、その特典を得られなくなってしまうため、必ず期限内に確定申告書の提出を済ませましょう。

経費にできるものとできないものを理解し、正しく確定申告をしよう！

経費の概念を拡大解釈し、多くの経費を申告することは、追徴税など大きなリスクをともないます。

今回お伝えした内容を参考にして、不動産投資の経費にしてもよいと認められる費用の範囲を理解し、正しく確定申告を行いましょう。特に初年度は、正しく申告できている場合とそうでない場合とで、納める税金の金額が大きく変わってしまうことも珍しくありません。多少の費用負担をともないますが、正しく確定申告をする自信がない方や、本業で忙しくされている方などは、初年度だけでも専門家に確定申告を任せるのがおすすめです。

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