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停滞する日本経済にコロナショック、年功序列型企業制度の崩壊や老後の年金不安などの影響もあり、世の中では「資産運用」の重要性について、以前にもまして語られるようになってきました。資産運用といってもさまざまな手法が存在しますが、そのなかでも「不動産投資」への注目は今も昔も熱いものがあります。
そこで、今回は「不動産投資の魅力」を中心に、メリットやデメリットを交えつつ、わかりやすく解説していきます。
不動産投資の種類
不動産投資と一口に言ってもその手法はさまざまです。代表的な投資手法をいくつか挙げておきましょう。
ワンルームマンション投資
ワンルームマンション、いわゆる区分所有建物を購入し、その家賃収入で収益化する投資手法です。比較的少額から始められるので、不動産投資初心者が参入しやすい分野といえます。新築だけでなく中古物件もあり、都市部を中心に活発に取引されています。1戸から始められるので、予算規模に応じた投資ができる点も魅力です。
一棟アパート・マンション投資
アパートやマンションを一棟丸ごと購入して、全室を賃貸する投資手法です。「一棟物」と呼ばれています。一棟まるまる購入することになるので大規模な投資金額となりますが、表面利回りが大きく収益規模も大きいです。新築だけでなく中古の物件が多いのも魅力です。
ただし、表面利回りだけで物件を判断するのは要注意です。立地が悪く人気がないために、物件価格が安くなることで表面利回りが高い数字になることもあります。そのようなケースですと、購入後空室リスクに悩まされることになります。
また、管理費・修繕積立金をオーナーが自前で用意する必要がある点も要注意です。
戸建て賃貸住宅投資
戸建て住宅を購入し、これを賃貸して家賃収入を得る投資手法です。主にファミリー層が入居者になるので、安定的な収入を得られる傾向があります。戸建て人気は根強く、中古物件やアクセス的に不便な物件でも買い手がつきやすいジャンルです。
ただし、中古の場合はリフォームにある程度費用がかかること、いったん退去すると次の入居者が決まるまで3～6ヶ月かかるなどのリスクもあります。
その他
上記の3パターン以外では、「オフィスビル投資」「商業施設投資」といったさらに大規模な投資手法や、「倉庫投資」「トランクルーム投資」「駐車場投資」などの土地活用がよく知られています。小口から投資でき、実物投資ではなく金融投資にあたるリート（不動産投資信託）も人気です。
とはいえ、不動産投資の王道は「ワンルームマンション投資」「一棟アパート・マンション投資」「戸建て賃貸住宅投資」の3つです。特に選択の幅が広く、少額から始められて不動産投資の基礎が身につく「ワンルームマンション投資」はおすすめといえます。
不動産投資の5つのメリット
不動産投資の魅力はどこにあるのか、主なメリットを5つほど挙げて説明しましょう。一般的に不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン型の投資とされていますが、軌道に乗ると安定した収益を生み出せる点が最大の魅力です。
1.安定的な収入が期待できる
不動産投資の収益には、大きく分けて「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」があります。インカムゲインは資産を保有し続けることで継続的に得られる収入、キャピタルゲインは保有資産の値上がりで得られる収入のことです。
不動産投資の場合、物件を賃貸して得られる家賃収入は「インカムゲイン」にあたります。この家賃収入は物件選びを間違えなければ月々の安定的な収入を見込めるうえ、収益の予想がしやすいというメリットがあります。
2.金融機関から借り入れができる
不動産投資というと、十分な元手となる自己資金が必要になるのではないかという不安があるかもしれません。しかし、必ずしも自己資金が多くなければならないということはありません。実際にどうやって資金調達するかというと、金融機関からの借り入れで調達します。金融機関各社は専用の「不動産投資ローン」を売り出しているので、これを積極的に活用するのです。
金融機関からの借り入れのことを投資の世界では「レバレッジ」と呼びます。レバレッジとはテコの原理のテコのことで、借り入れによって資産規模を大きくすることで、投資効率をスピードアップさせることができるのです。
これは不動産投資の非常に有利な点で、「融資を利用して投資ができる」のは不動産投資だけといえます。（株式の信用取引、外国為替証拠金取引のレバレッジを除きます。）
3.インフレ対策になる
不動産は実物資産なので、インフレに強いという特長があります。インフレと連動して資産価値が上昇するのは大きな強みです。長らくデフレが続いた日本ではインフレの恐怖についてピンとこない人が多いかもしれませんが、コロナ対策でも超大型の財政出動と金融緩和を実施した日本の経済状況は、今後インフレに傾くことも予想されます。
万が一インフレが発生すると、現金・預金はあっという間に縮小してしまうため、インフレに強い資産を持つことはとても有効といえるでしょう。
4.生命保険代わりになる
不動産投資ローンには、住宅ローンと同じく「団体信用生命保険（通称：団信）」が付いています。団信はローン契約者が死亡したり、高度障害者になったりした場合にローンの残債を保険会社が完済してくれる仕組みの保険です。通常の生命保険（死亡保険）では保険料を契約者が払い続けないといけませんが、不動産投資ローンの団信は家賃収入でまかなわれることになるので、生命保険としてはお得なかたちになります。
5.相続税の対策ができる
相続が発生した場合、相続財産が現金だとその金額は全て相続税評価額になりますが、不動産の場合は評価額を下げることができるので、お得になります。土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価される仕組みで、路線価は時価の約8割、固定資産税評価額は時価の6割が相場です。
さらに、他人に賃貸しているということで不動産の評価額はトータルすると時価の約50％まで圧縮されることになるので、相続税対策としては非常に有利な資産です。
不動産投資の5つのデメリット
投資の世界には「No pain no gain」（痛みなくして得るものなし）という格言がある通り、どれだけ優れた投資であっても、リターンがあるところにリスクは付きつきものです。それでは、不動産投資の場合に考えられるリスクにはどんなものがあるのか、5つほど挙げてみましょう。
1.空室が生じると収入が得られない
不動産投資での最大のリスクが「空室リスク」です。どんな物件であろうと、入居者が入らなければ家賃収入が得られないので、不動産投資では常に入居率を上げることが課題になります。空室リスクを回避し、入居率を上げるためには以下のようなポイントが重要です。
①利便性が良く、賃貸需要がある立地の物件を選ぶ
②賃貸管理において入居付けが強く、実績のある賃貸管理会社を選ぶ
③時代の流れや需要に合った設備・仕様を用意する
不動産投資の成功を決定づける要因なので、空室リスク回避のためには全力を注ぎましょう。
2.家賃を滞納する入居者
「家賃滞納リスク」と呼ばれるものです。家賃滞納が発生すると収益が下がるばかりではなく、悪質なケースでは契約の解除、物件の明渡しが必要になることがまれにあります。
そのため、リスクの回避のためには入居者の事前審査が重要になります。さらに、家賃保証会社へきちんと加入するといった対策をとることが賢明です。
3.売りたいとき売れないことがある
不動産は売りたいタイミングですぐに売れないという特徴があります。不動産は金額も大きく、買い手がすぐに見つかるわけではないので、株式などの金融資産のように市場に出せばすぐに売却できるというわけにはいかないのです。物件によっては数億円という規模になるため、ケースによっては老「塩漬け」ということもありえます。
ただし、都心のワンルームマンションのように、需要の高い物件は速いスピードで売却できる可能性は高いです。物件の種類によって流動性に違いが出ることを念頭に、投資先を決める必要があります。
4.火災や天災によって物件が損壊することがある
不動産は実物資産なので、火災や災害によって損壊するリスクはあります。とくに最近の傾向として、地震と水害に対するリスクがあるかどうかは、物件選びの際に注意しておく必要があるでしょう。
対策としては、地震保険・火災保険に加入することは前提として、耐震性のしっかりとした建物を選ぶこと、購入前にハザードマップを必ず確認しておくことです。各市区町村の公表しているハザードマップは水害の予測に関してはかなり正確なので、必ずチェックしましょう。
5.金利が上昇して月々の返済額が上昇する
借り入れで資金調達を行うことの多い不動産投資では、金利の上昇にともなう返済負担増という「金利変動リスク」が問題となります。現在は政策的な方針もありかつてない低金利となっていますが、経済状況によっては金利上昇に転じる可能性もゼロではありません。予想外に金利が上昇した場合には、返済額が増え収益が圧迫されることもありえます。
ただし、一般的には金利の上昇局面はインフレ局面であることが多いため、インフレに強い不動産投資の場合は利益と損失が相殺される可能性があります。
まとめ
不動産投資はリスクをコントールすれば、比較的安定して大きなリターンが見込める投資手法です。それほど時間や手間もかからないため、会社員や公務員の副業からスタートして成功する投資家も少なくありません。
私たちジーイークリエーションは、資産運用をお考えのお客様へ不動産投資に関する具体的なアドバイスから、年金対策、相続税対策など幅広くコンサルティングを行っております。
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