投資用不動産の売買価格は家賃や管理費・修繕積立金の金額、築年数や物件のエリアによって変動します。そして、投資用不動産を高く売却するためには、必ずおさえておきたいポイントがあります。

本記事では売却の基本的な手続き方法や投資用不動産の売却時の注意点、よくある失敗事例について解説します。本記事で紹介する投資用不動産を高く売るためポイントをおさえ、不動産投資の成功確率を上げましょう。

投資用不動産を高く売却するための10ステップ    

投資用不動産を高く売却するために、おさえておくべきポイントを10ステップに分けて紹介します。

①購入前に不動産投資の出口戦略を立てる

不動産投資を始める前に、不動産投資の目的と出口を考えます。

不動産投資の目的には、『家賃収入を将来の年金収入代わりにしたい』『投資用不動産ローンに付随する団信を活用して効率的に保障を準備したい』『相続税対策がしたい』など様々あります。不動産投資のメリットやリスクについて学び、何のために不動産投資をするのか考えをまとめましょう。

不動産投資をする目的が定まったら、その目的を達成するためにはどのような出口が想定されるかを考えます。

不動産投資の出口は主に以下の2つです。

・将来的に売却する

・持ち続けて貸し続けることで長期的に家賃収入を得る

どちらを選択するか、いつまで持ち続けるかによって、その出口に適した不動産（購入すべき不動産）が異なるため、投資用不動産を購入する前に出口戦略を立てておくことが大切です。

• 将来的に売却をするという出口を想定する場合

売却を想定するケースには以下のような出口を想定することが一般的です。

・購入後○年以上経過したら売る

・子の教育費がかかるタイミングで売る

・子に相続させた後、子が売る

このように大まかにいつ頃売却するのか考えておきましょう。そして、売却を想定する時期に売りやすい物件を選ぶことで、高く売却できる可能性が高まります。

• 持ち続けて貸し続けることで長期的に家賃収入を得るという出口を想定する場合

• 不動産投資の目的が、年金収入や相続税対策の場合、持ち続けて貸し続け、将来的には子供に引き継いでいくという出口を想定するケースも多くあります。長期的に不動産を保有することで、長期的に安定した家賃収入を私的年金代わりにできる、現預金ではなく投資用不動産として相続することで、相続税を大幅に圧縮できるといったメリットを享受できるためです。保障目的（団信を保険代わりとする）の場合も、中長期的な保有が前提となるでしょう。

  ただし、投資用不動産を売るつもりのない方でも、相続後に家族が売るケースやがん団信や医療保障の効果で無借金になったら売るケース、教育費や自宅購入など大きな出費がかかるタイミングで自己資金をつくるために売るケースなどが考えられるため、売却に関する注意点を理解しておくことは有意義です。

  特に家族に不動産を継承しようと考える場合には、不動産投資の目的や想定している出口、相続直後に売却すると追徴課税されるリスクが生じることなど、不動産投資についての知識や考えを家族と共有しておくことをおすすめします。

• ②売却方法を比較検討する

• 投資用不動産には、空室の状態で売却するのが一般的な居住用不動産と異なり、入居者がいる状態で売却するという選択肢もあります。

  それぞれのメリット・デメリットを解説します。

• オーナーチェンジ物件として入居者がいる状態で売る

• 投資用不動産においては、オーナーチェンジ物件として、入居者がいる状態で売るというのが最もオーソドックスな選択肢です。

  購入者にとっては、所有権が移転した日から家賃収入が発生する点は大きなメリットです。そして、現在の家賃を基に利回りが計算され、空室時の計算に用いられる想定利回りよりも信頼度が高くなるため、投資用不動産は一般的に入居者がいる方が高く売りやすいのです。過去に空室が出てもすぐに埋まった実績のある物件であれば、その実績が更なる安心材料となり、高く売れやすくなります。

  オーナーチェンジ物件は、入居者がいるため、室内の確認ができないという点がデメリットといわれていますが、賃貸ニーズの高い物件は入居中に売買されるケ―スが大半のため、それを理解している投資家であれば特に購入の障壁とならないケースがほとんどです。

• 空室時に売る

• 自身の希望する条件で賃貸募集したいと考える不動産投資家や、マイホームやセカンドハウスとしてほしいと考える購入者もいるため、投資用の不動産だから絶対に入居者のいる状態でなければ売れないわけではありません。

  また、空室の物件は想定賃料で利回りを計算するため、家賃相場が上がっていれば入居中の場合よりも、物件の評価が高くなることもあります。

• ③リセールバリューの高い物件を購入する

• 投資用不動産には、購入から時間が経過しても高く売れやすいものとそうでないものがあります。そのため、売却がうまくいくかどうかは、不動産を買った時点である程度決まっているケースも少なくありません。

  買った不動産を高く売りたいと考えるのであれば、リセールバリューを意識して投資物件を選ぶことが大切です。リセールバリューの高い不動産については、下記の記事で詳しく解説していますので併せてご覧ください。

  https://www.ge-creation.co.jp/column/column-5640/

④売却の準備をする

想定していた売却時期が近付いたら、事前準備を始めます。

必要書類等の準備

不動産の売却に必要な書類には以下のようなものがあります。

また、現入居者から敷金を預かっている場合は、物件の所有権とともに敷金の返還義務も売主から買主に移ります。敷金については、売買代金から差し引く形で精算するのが一般的です。

市場調査・現状確認

書類等を準備するのと併せて、現状の不動産市況についても確認しておきましょう。

例えば、市場調査をしたことで、所有する物件の近くに新駅や大型商業施設の建設予定があることがわかり、数年待った方が高く売却できる可能性が上がるため、少し売却を待った方が良さそうだといった結論に至ることも考えられます。管理費や修繕積立金の値上げや家賃下落が想定される場合には、売却予定を早めた方が良さそうだとわかるかもしれません。

これらを自分だけで調べて判断することは容易ではないため、売却を検討しようかなと考え始めた時点で、信頼できる不動産のプロに売却の相談してみるとよいでしょう。

また、家賃・修繕履歴・修繕計画・入居者や管理会社との契約状況など所有する不動産の現状についても、事前に確認し、まとめておきましょう。

⑤物件の売却査定を依頼する

所有する不動産を売却するという意思が固まったら、物件の売却査定を依頼しましょう。

売却査定を受けることで、おおよその売却予想額を知ることができます。

なお、不動産会社にも得意とする不動産の種類が異なるため、投資用不動産を専門としている会社（ワンルームマンションの売却を依頼するなら、投資用ワンルームマンションの販売実績が豊富な会社）を選び査定を依頼するのがおすすめです。

不動産査定の方法・期間・費用

不動産の査定には、簡易査定と訪問査定があります。両者の大きな違いは下記の表のとおりで、居住用不動産であれば、両方を受けるのが一般的です。一方で、投資用ワンルームマンションなど投資用不動産は、家賃・管理費・修繕積立金・エリア・築年数で価格が決まります。そのため、オーナーチェンジ物件の場合は、簡易査定のみを依頼するケースがほとんどです。

簡易査定と訪問査定の主な違いは下記のとおりです。

売却査定にかかる費用は原則無料ですが、不動産鑑定士による有料査定もあります。

なお、不動産鑑定士による有料査定を受けた場合であっても、査定価格と成約価格は同じにはならないという点に注意が必要です。高い査定額を出した会社に依頼したからと言って、本当にその価格で売れるとは限りません。必ず査定の根拠や不動産会社の実績をよく確認したうえで、売却を依頼する不動産を選びましょう。

一括査定サイトなど、複数の不動産会社に査定を依頼できるサイトの場合、複数社から営業の電話やメールがくることが一般的です。営業を避けるため、匿名で依頼できる簡易査定する方法や不動産ポータルサイトなどを活用して自分で調べる方法もありますが、概算額や実際に売却できる金額と乖離している場合が多々見られるため、あくまで参考程度に考えておく方が良いでしょう。複数社の査定を受けることが前提であるため、不動産会社側も断られる可能性があることを理解しています。そのため、良心的な会社であれば丁寧に断りの連絡を入れれば、その後もしつこい営業が続くことはないでしょう。どのような営業をされるかでもどのような会社・担当者であるかがわかります。売却を任せるのにふさわしい不動産会社かどうか判断する材料の一つにもなります。

査定額の算出方法

不動産の査定額は取引事例比較法・原価法・収益還元法で計算されます。それぞれの概要は下記のとおりです。

 ⑥不動産会社と契約する

売却査定を依頼した会社の中から、売却を任せる不動産会社を選び、契約を結びます。

不動産の売却方法

不動産の売却方法は、不動産会社に直接買い取ってもらう『買い取り』と、不動産会社と媒介契約を結び、仲介役となってもらって売却活動を行う『仲介』の2種類に大別できます。

それぞれのメリット・デメリット、おすすめのケースは下記のとおりです。

買い取りを専門としている不動産会社に直接買い取りをお願いする場合は、媒介契約を結ばずにステップ⑨へ進みます。また、不動産会社に直接買い取ってもらう場合には、仲介の場合と異なり、提示された価格が成約価格となるという違いもあります。

媒介契約の種類

媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があり、それぞれの主な違いは下記のとおりです。

専属専任媒介契約では、契約できる不動産会社は１社のみで、重ねて他の不動産会社に媒介を依頼することは禁止されています。もし、専属専任媒介契約を結んだ後に、親戚や知人など売主自ら購入希望者を見つけてきた場合であっても、その不動産会社を通じて取引を進めなければいけません。

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と似ていますが、自分で見つけてきた買主と不動産会社を介さずに取引することができる点が専属専任媒介契約と大きく異なるポイントです。

一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に媒介契約を結ぶことができる契約方法です。複数の不動産会社に並行して購入希望者を探してもらい、有力な購入希望者を見つけてきた不動産会社と取引を進めるのが一般的です。

それぞれのメリット・デメリットとおすすめのケースは下記の表のとおりです。

⑦売却活動をする

不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動を始めます。売却活動は一般的に、売り出し価格（希望価格と最低売却価格）や売却までの想定スケジュールを設定し、物件情報を公開し、買主を募集するという流れで行われます。

なお、投資用不動産の売却においては、簡易査定のみを行い、内見等も行わないケースが一般的で、広告活動は契約を結んだ不動産会社が行ってくれるため、売主がすべきことは多くありません。

投資用不動産の売却活動にかかる時間は通常３～6ヶ月程度といわれています。その期間中に売主がすべきことは、反響の状況（問い合わせ数やページのアクセス数）は良好か、積極的かつ計画通りに担当者が売却活動を行ってくれているかの確認などです。

専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、長期的に他社からの購入希望者が紹介されない場合は囲い込みが行われている可能性が考えられるため、注意しておくとよいでしょう。

⑧購入希望者と交渉する

申し込みがあったら購入希望者と価格や引き渡し時期について交渉します。

売り出し価格と同額で売れるケースもありますが、『指し値（値下げ交渉）』が入るケースが一般的です。そのため、売り出し価格は交渉が入ることを前提とした価格に設定します。交渉をしないという選択肢もありますが、断固として交渉に応じない姿勢は購入希望者や先方の仲介業者に良い印象を与えないため、柔軟な姿勢で交渉に挑むことが大切です。

また、交渉は仲介する不動産会社を通じて行われるのが一般的ですが、購入希望者から直接交渉が入ることもあります。そのような場合は、その場で回答せず、仲介する不動産会社経由で後日回答する旨を伝えるとよいでしょう。

⑨売買契約を締結し、物件を引き渡す

交渉が成立したら買主と売買契約を交わします。

通常、この時点で不動産会社に仲介手数料の半額を支払い、残りの半分は物件を引き渡す時点で支払います。先述したとおり不動産会社に直接買い取ってもらう場合には、⑥から⑨の手続きになるため、引き渡しまでの期間が短くなります。

不動産の売却にかかる費用

不動産の売却にかかる主な費用には下記のものが挙げられます。相場も併せて確認しておきましょう。

不動産の売却にかかる税金

投資用不動産の売却する際には、手数料のほか下記の税金も支払う必要があります。

また、不動産の固定資産税は、1月1日の不動産所有者にその年の5～6月頃に市区町村、または税事務所から納付書が郵送され、売主が1年分を納めます。そのため、引き渡し日からその年の12月31日までの固定資産税を日割計算し、精算するのが一般的です。

⑩確定申告をする

投資用不動産を売却した場合、翌年2月16日～3月15日の期間中に譲渡所得の確定申告を行う必要があります。

なお、不動産の取得や売却にかかった費用が不動産売却で得た収入を上回った場合（譲渡所得がない場合）は、確定申告は不要です。

なお、不動産の売却にかかる確定申告は税理士に相談するのがおすすめです。ジーイークリエーションでは提携税理士が確定申告の作成から提出までを行うサービスもございますので、ご希望の方はお問い合わせください。

投資用不動産の売却で特に注意すべきポイント

投資用不動産を高く売却するために、特に注意が必要なポイントについて解説します。

家賃

投資用不動産においては、家賃と査定価格が比例するのが一般的です。高く売却するためには、売却する時まで、長期的に高い家賃を維持する必要があります。そのためには、購入後の家賃が下がりにくい築15年以降の物件、かつ、長期的に需要が高いエリアのものを選んで購入することが大切です。駅から遠い物件や地方の物件など賃貸需要が少なく、条件の悪い物件の購入は避けた方がよいでしょう。

賃貸契約の継承

オーナーチェンジ物件として入居者がいるまま売却する場合、賃貸契約も継承します。そのため、契約期間、解約条件、敷金・保証金の取り扱いなどに注意が必要です。不要なトラブルを避けるためにも、買主への説明が欠かせません。

賃貸管理契約の解約

投資用不動産を売却する場合、賃貸管理会社との契約は解約するのが一般的です。

その際に違約金が発生する場合が多いため、賃貸管理会社との契約解除の費用も含めて試算することが大切です。

譲渡所得税

短期譲渡所得の税率は約40％と長期譲渡所得と比較して約2倍の税金がかかります。

譲渡所得税も含めて売却シミュレーションを行い、売却するタイミングを決めるようにしましょう。

不動産の売却でよくある失敗事例

最後に、不動産の売却でよくある失敗事例を紹介します。いずれも売却額が大幅に低くなる原因となるため、似た失敗をしないためにも、対策や対処法を理解しておきましょう。

焦って売却してしまった！

一般的に不動産の売却には時間がかかります。今日現金化したいと考えて、明日売れるようなものではないため、余裕をもったスケジュールで売却に挑みましょう。早く売りたいという焦りによって、相場より安く買いたたかれてしまう失敗事例も少なくありません。

不動産の売却には平均で3～6ヶ月程度（需要の高い物件であれば1〜2ヵ月程度）の時間がかかり、不動産売却に適さない時期も存在します。そのため、想定する売却時期より少し早めの時期から、市場調査などの売却準備を始めておくとよいでしょう。

また、「今売らないと損しますよ」と所有者の不安をあおり、安く不動産を手に入れようとする業者も存在します。そのような業者の常套句に惑わされないためにも、本記事で紹介したステップ①が重要になります。

確固たる不動産を購入した目的や不動産投資の出口を設定できていれば、多少不安になるような言葉を投げかけられたとしても、揺らぐことなく不動産投資を続けることができるでしょう。

依頼する不動産会社を間違えた！

買い取り契約の場合に掲示される金額は、実際にその金額で買い取ってもらえる金額ですが、媒介契約の場合に掲示される金額はあくまでも希望金額にすぎず、その金額で売れる保証はありません。特に、査定サイトにおいては、査定依頼1件毎に不動産会社が査定サイト運営業者に3万円〜10万円ほどの手数料を支払っているため、成約に結びつけるために相場よりも高い金額で掲示されるケースが多くあります。

そのため、最も高い査定を出した会社を安易に選ぶことは失敗の原因となります。査定サイトなどで高い金額で勧誘され、実際は下がった金額での契約に誘導されてしまった、囲い込みをされて広く情報が行き渡らなかった、積極的に売却活動をしてもらえず時間を無駄にしたなどという失敗事例も少なくありません。

このように、媒介契約で売却を依頼する場合には特に不動産会社選びがとても重要です。査定の根拠や不動産会社の実績などをよく確認し、信頼できる不動産会社と契約を結びましょう。

売却額がローン残高を下回ってしまった！   

諸費用を含めたオーバーローンを組んだ場合や、新築物件を購入し、10年以内に売却するケースなどでは、売却額がローン残高を下回ることもよくあります。その場合、不足する金額を自己資金から捻出する必要性に迫られます。

値下がりがしにくい築15年以降の物件を選ぶ、リセールバリューの高い不動産を選ぶなど、購入時の選択が重要です。

購入希望者がなかなか現れなかった！

市場や物件の状況、価格設定などによっては購入希望者がいくら待っても現れないケースも考えられます。賃貸需要が見込める不動産であれば、売り出し日から問い合わせが多く、スピーディーに購入希望者が現れるものですが、そもそも需要の少ない物件の場合、多少値下げをする程度では効果が期待できないことも考えられます。

そのような場合は上記で紹介した、買い取り専門業者に買い取ってもらうという選択肢を検討するのがおすすめです。

権利証など重要な書類を紛失してしまった！

不動産の売却に必要な書類のうち、権利証と賃貸借契約書の再発行はできません。

権利証は自らの物件の所有者であること証明する書類で、売買契約成立後に所有権移転登記を行う際にも必要になります。

権利証を紛失してしまうと、売主が本当の所有者かわからないため、不動産会社は売却活動を進めることができません。万が一、紛失してしまった場合は、まず法務局に相談し、登記識別情報を他者に悪用されないための手続きを行ってください。

そして、権利証なしで売却する方法には、事前通知制度を利用する方法、資格者代理人もしくは公証人による本人確認を受ける方法があります。ただし、いずれも費用と時間がかかるため、権利書は大切に保管してください。

賃貸借契約書も、投資用不動産において、入居者との契約内容を確認するために重要な書類です。一般的に借主（入居者）用と貸主（オーナー）用の原本が2部あり、貸主用の原本をオーナーが保管しているケースもあれば、不動産会社にて保管しているケースもあります。手元に賃貸借契約書がなかった場合は、不動産会社にて保管されていないか確認してみましょう。

注意点や失敗事例を理解して売却に臨もう！

投資用不動産の売却がうまくいくかどうかは購入前の判断に左右される部分もあります。そのため、売却時期が近付いてから、売却を考え始めるのではなく、購入前から出口から逆算した計画を立てておくことが大切です。

売却の大まかな流れを理解し、今回紹介した注意点や失敗事例を押さえて売却に臨み、成功確率を上げましょう。

ジーイークリエーションでは、今回解説した不動産投資以外にも、生命保険の見直し、NISAやiDeCo、年金対策、相続税対策など、幅広い相談を受け付けております。売却のサポートや買取も可能ですので、お気軽のご相談ください。

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