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2020年、2021年頃にはコロナ禍のリモートワークの普及などが理由で、東京を離れる人が増えているというニュースを耳にすることが多くありました。しかし、2022年からはその動きが一転し、東京への転入者が増え、再度東京に人口が集中する流れが加速していることをご存知でしょうか。
本記事では東京の現状や将来性について、他の主要都市と比較しながら解説します。
また、不動産投資をするなら人口が増えていて、将来的にも増える可能性が高い地域で行うべきだといわれています。その理由も併せて解説しますので、どこで不動産投資をすべきか考えるうえでの参考にしてください。
2023年の「住民基本台帳」を見てわかる東京の現状とは？
2023年の東京は、転出者よりも転入者が6万8,000人余り多い状況で、「コロナ前の東京一極集中の動きに戻りつつある」といわれています。このような転出・転入の動きは、政府が毎月公表している「住民基本台帳人口移動報告」で確認することができます。
2023年の「住民基本台帳」からわかる東京の現状を見ていきましょう。
東京は人口約1,000万人を有する世界有数の都市
東京都の人口は約1,400万人で、その約70％に当たる1,000万人弱が23区内に集中しています。世界有数の人口を誇る都市の一つで、2022年時点では、世界で20番目に人口が多い大都市としてランキングされています。
2023年転入超過数が最も拡大したのは東京都
2023年転入超過となっているのは東京都、神奈川県、埼玉県など７都府県のみでした。これら７都府県への転入者数の合計は144万8,653人で、転入者総数の56.9％を占めています。2022年と比べた転入者数の増加が最も顕著だったのは東京都（１万4,346人増）で、2位の大阪府（4,164人増）、3位の沖縄県（1,232人増）と比較しても、東京都の転入者の増え方が特に大きかったことがわかります。
また、コロナ禍の2020～2021年に東京都からの転出者の増加が話題になりましたが、実際の数値を確認すると、3月～4月には例年の70～80％程度の転入超過の状況にあり、転出超過だった期間も限定的だったことが読み取れます。
3大都市圏の中で転入超過だったのは東京圏のみ
転入が多い地域は都市部に集中していますが、2023年は名古屋圏も大阪圏も転出者の方が多い状況でした。
東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）が12万6,515人の転入超過で、前年に比べて２万6,996人転入超過が拡大してた一方で、名古屋圏（愛知県、岐阜県、三重県）は１万8,321人の転出超過（前年比2,103人拡大）、大阪圏（大阪府、兵庫県、京都府、奈良県）は559人の転出超過（前年比1,788人縮小）でした。
増えているのは東京圏のみで、東京都および東京近郊への人口集中が進んでいることがデータから読み取れます。
東京に人口が集中する動きは今後も続きそう？
2023年時点では、東京都への人口集中の動きが確認できましたが、今後も東京に人口が集中する動きは続くと考えられているのでしょうか。国立社会保障・人口問題研究所が公表した「日本の地域別将来推計人口」を基に、東京の将来性について解説します。
23区内の人口のピークは2035年
東京23区内の人口は2035年の約999万人でピークを打つと予想されてます。日本の人口が減っている中、東京23区内に関しては、今後10年間人口が増え続ける見込みということです。特に増えると予想されている地域は、中央区、千代田区、港区、台東区、文京区など都心部に集中しています。
2050年時点では今以上に東京都心に人口が一極集中する見込み
少子高齢化により2050年時点で日本の人口は、現在より約20％減少した約1億192 万人になるといわれています。しかし、2050年時点での東京都の人口（予測）は約1,352万人と現在と大きく変りません。特に区内の人口は974万人と今とほとんど変わらない見込みです。
現在東京都内に日本の総人口の約11％が居住している状況ですが、2050年には約13%になる計算で、より東京一極集中の傾向が強まると予想されています。23区内で2020年よりも人口が減ると予想されているのは葛飾区のみで、葛飾区も2020年比99.5％とほとんど変わらない見込みです。中央区、千代田区、港区、台東区、文京区は15～25％程度人口が増えると予想されています。
2065年も東京に人口が集中する状態が続くと予想されている
2065年時点で日本の人口は現在の70％の約8,808 万人になるといわれていますが、2065年時点でも東京の人口は約1,228 万人（区内は約903万人）と、東京都の人口は大幅に減らないと予想されています。つまり、40年後も東京一極集中の動きは続いていると考えられます。
東京以外の都市の将来性は？
東京に人口が集中する状況は、今後長く続くといわれていることがわかりましたが、他の都市は2050年時点でどのようになっているのでしょうか。詳しく見ていきましょう。
大阪府の現状と将来性
大阪府は、大阪市や吹田市、茨木市など一部地域では人口が増えていますが、大阪府全体では人口減少がすでにはじまっています。2020年時点での大阪府の人口は約883万8,000人ですが、2050年時点では約726万3,000人と、30年間で20％近く人口が減ると予測されています。
大阪府下では、富田林市、河内長野市、泉南市、門真市など、主要な自治体の一部が消滅可能性自治体に指定されている一方で、今後人口が増えるとされている地域もあります。人口が増えるとされているのは、北区、中央区、西区、天王寺区、福島区など大阪市の中心部です。ただし、大阪市内でも、大幅に人口が減る区（西成区、住之江区、平野区、生野区、港区など）もあり、二極化が進むと予想されています。
また、近畿地方（2府4県）の人口は2050年時点で約1,650万2,000人と予測され、大阪府と同様に2020年に比べて約20％減少するとされています。この減少幅は全国平均（17%減）や関東地方（7.2%減）を上回る水準です。
愛知県の現状と将来性
愛知県の人口もすでに減少しはじめています。名古屋市に全体の30％以上の人が住んでおり、名古屋市のみで見ると2050年の人口は約212万2,000人で、30年間での人口減少幅は9％程度です。愛知県全体では約754万2,000人（2020年）から約667万6,000人（2050年）と10％以上人口が減る見込みで、人口が半分以下になる自治体も4か所あります。一方で、2020年と比べて１％以上人口が増えると予想される地域は、長久手市（7.3％増）、名古屋市東区（3.2％増）のみです。
また、愛知県を除く中部地方のすべての県では、2020年と比べて2050年の人口が20％以上減少すると予測されており、前述の近畿地方以上に厳しい状況が伺えます。
福岡県の現状と将来性
福岡県で人口が増えているのは福岡市や福津市などの一部地域のみで、福岡県全体では人口減少がはじまっています。ただし、他県に比べると人口が減るスピードが遅く、2020年時点の人口は約513万5,000人で全国9位ですが、2050年時点では兵庫県、北海道を抜いて全国７位（約447万9,000人）になると予想されています。
福岡市の人口は、東京都と同様に2020年、2021年のコロナ禍は減少傾向にありましたが、2022年から順調に回復しています。福岡市内は人口の変動幅が小さく、2020年から2050年までほとんど変わらない見込みです。
不動産投資をするなら東京都心で行うべき理由
各種調査結果より、日本国内で、現在も将来も人口が最も集中すると予想されているのは東京都（特に都心部）であることがわかりました。
人口が集中する地域は、高い賃貸需要が期待できる地域でもあります。老後の資産収入などを目的とした長期的な不動産投資をするうえでは、将来的にも高い需要が継続すると考えられる地域を選ぶことが必須です。
さらに、その地域にどのような人が多く住んでいるかによっても、需要の高い不動産は変わってきます。人口が集中する東京都心の場合、過半数が単身世帯のため、単身者向けの物件を選ぶことにより安定した賃貸経営が可能になるでしょう。
このことから、日本で不動産投資をするなら東京都心のワンルームマンションがおすすめだといえます。
不動産投資は人口が集中する地域で
近年東京への転入者が増え、再度東京に人口が集中する流れが加速しています。人口もコロナ前を超えており、今後10年区部の人口は増加する見込みです。
不動産投資をするうえで、将来的に人口がどうなるかを調べ、データを基に高い賃貸需要が期待できる地域の物件を選ぶことが大切です。不動産投資で物件選びをする際には、事前に投資を検討している不動産が建つ地域の人口が将来的にどうなりそうなのか調べるようにするとよいでしょう。
ジーイークリエーションでは、不動産投資だけでなく、保険、iDeCo・NISAなどを組み合わせて、バランスよく資産形成することをおすすめしています。生命保険診断から年金対策、相続税対策など、幅広いサポートが可能です。不動産投資等に興味はあるけれど、まだ何をすべきかよくわからないといった方は、まずセミナーなどに参加して不動産投資で成功する人が押さえているポイントなどを勉強してみることから始めてみてはいかがでしょうか。
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