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不動産投資を始めるにあたり、「みんなどうやって物件を探しているのか」「良い物件を見つけるコツは何か」などと気になりますよね。今回は、投資用物件の探し方や物件選びの基準・ポイントなどを具体的に解説します。効率よく物件を探すために役立ててください。
不動産投資の物件の探し方
はじめに投資用物件の探し方について、一般的な3つの方法とそれぞれのメリット・デメリットを解説します。
①インターネットで探す
もっとも手軽なのは、投資用物件を扱うポータルサイトで探す方法です。メリットは、一度に多くの物件を閲覧できることや、条件をしぼって検索できることなどがあげられます。いくつもの不動産会社に足を運ぶ必要がなく、いつでも気軽に物件を探せるため、時間がない人にもおすすめです。
ただし、条件の良い物件は公開前に取引されるケースが多く、インターネットに掲載されることはほとんどありません。インターネットで検索できる物件のなかには、条件が悪くて買い手がつかず、長期間掲載されているものもあります。物件選定に厳しい目利きが必要になるため、初心者には難しいというのが正直なところです。
②不動産仲介会社で探す
一般的な不動産仲介会社でも物件を探せます。不動産仲介会社には、そのエリアの賃貸需要の有無や傾向、不動産市場の動向などに詳しいという特徴があります。物件を探したいエリアが決まっている場合は、レアな情報が聞けるかもしれません。
しかし、不動産のプロだからといって不動産投資にも精通しているわけではありません。投資用物件の購入には通常の住宅ローンが利用できないため、金融機関との交渉などは自分で行う必要があります。資金計画もマイホーム購入時とは異なるため、運用に関するアドバイスや運用中の物件管理、確定申告の相談などにも応じてくれるか、など購入後もサポートしてくれるか確認する必要があります。
③不動産投資会社で探す
投資用物件に特化した不動産会社で物件を探す方法もあります。不動産投資会社を利用した場合、投資のプロが物件選びを手伝ってくれるうえ、不動産投資に関するさまざまなアドバイスをうけられます。不動産投資ローンを扱う金融機関も紹介してくれるので、リスクを抑えて不動産投資を始めたい人におすすめです。
ただし、業者選びは慎重に行ってください。収益性だけを重視した物件をすすめたり、 詐欺まがいの手口で物件購入を迫ったりといった、質の良くない業者も残念ながら実在します。 業者を比較検討し、安心して任せられる業者を見つけることが大切です。
不動産投資の物件探しの基準は？
長く資産として有効な物件 には一定の条件があります。ここでは、物件を探すときにチェックすべき4つの項目と基準について解説します。
①人口
長期にわたる空室は、不動産投資を行ううえで特に注意したいリスクです。人口が増加傾向にあり、賃貸需要が期待できる都道府県を選びましょう。
2019年の国勢調査をもとに総務省が発表したデータによると、2018年から2019年にかけて人口増加傾向にあったのは、東京都・沖縄県・埼玉県・神奈川県・愛知県・滋賀県・千葉県の1都6県です。特に東京都では、学生やビジネスパーソンの流入によって今後も単身者数が増えていくと予測されているため、単身者向け賃貸物件の需要は安定していると考えられます。このように、将来を見据えたエリアおよび物件選びをすることが成功への近道といえます。
②エリア
賃貸需要の多いエリアがおすすめです。たとえば、法人や大学が圧倒的に多い東京都には一人暮らしのビジネスパーソンや学生が多く集まるため、単身者向け賃貸物件に人気が集まっています。特に、通勤・通学に便利な都心部や、法人が多数集まる日本橋駅周辺の賃貸需要は安定して高めの傾向です。
こうした背景から、東京都内で投資用物件を探す場合は、ファミリー向けよりも単身者向けの物件がおすすめといえます。地価が高いため物件価格も高額になりがちですが、立地が良ければ価値は下がりにくく、資産として有効です。また、単身者向けのコンパクトな物件は、ファミリー向け物件と比べて手軽な価格で購入できることもおすすめする理由です。
③築年数
狙い目は築15～25年くらいの中古物件です。その理由として、新築物件よりも安く購入できることと、運用中の収支への影響が比較的少ないことがあげられます。
建物の価値は、投資用中古マンションでは、家賃と管理費・修繕積立金がいくらであるかによって決まります。家賃は新築時から築15年にかけて15％ほど下がる傾向にあるため為、家賃下落が少ない築年数の物件を選ぶ必要があります。築15年以降の物件、は 、立地が良く、きちんと管理されている物件であれば、家賃の値下げ幅はそれほど大きくありません。 家賃の変動が少なければ購入後の収支予測も立てやすいため、初めての不動産投資にはおすすめといえます
④構造 や管理状態
建物の構造はRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造がおすすめです。一般的にはマンションということになりますが、 RC造の建物は地震などの自然災害や火災に強いという特徴があります。また、ほかの構造の建物と比べて寿命が長く、長期間の使用に耐えられることから、投資先にも最適です。
ただし、長く保てるはずの建物でも維持管理を怠れば寿命は短くなってしまいます。建物の管理状況やこれまでの修繕履歴、大規模修繕の予定や修繕積立金の積立状況などを確認するようにしましょう。なお、これらの情報は不動産会社を通じて確認することができます。
不動産投資の物件探しのポイント
ここまでに解説したように、初めての不動産投資には中古ワンルームマンションがおすすめです。ここからは数ある中古ワンルームマンションのなかから、より良い物件を選ぶために注意すべきポイントを解説します。
ポイント①利益率だけで判断しない
つい利益率（利回り）に目が向きがちですが、高利回りだからという理由で選ぶのは危険です。物件価格が安ければ、計算上の利回りは必然的に高くなります。ただし、安さには何かしらの理由が隠されていることがほとんどです。たとえば、立地や建物の状態が悪くて入居者がつかない、修繕積立金の大幅な値上げが予定されているなどの理由から、売主が早く手放したがっているのかもしれません。また、オーナーに不利な条件のサブリース契約が組まれている可能性もあります。
こうした物件の購入は結果的に大きな損失につながります。利益率で判断するのではなく、物件の状況や価格の根拠などをしっかりと調べるようにしてください。
ポイント②エリア選びで気をつけたいこと
近隣に大学や工場などがある物件は「入居者が見込める」と思われがちですが、そのほかの要素も吟味して物件を選びましょう。不便で住みにくい場所では、将来的に大学や工場が移転してしまった場合、次の入居者を見つけることが難しくなります。最寄り駅からの距離や交通の便、スーパーやコンビニなどが近くにあるかなど、周辺環境もしっかりチェックすることが大切です。
ポイント③物件選びには優先順位を決める
エリアや物件の特徴など、希望する条件の優先順位を決めておきましょう。不動産投資には空室や家賃滞納などのリスクがつきものです。もしも家賃が得られなければ、自腹でローンの返済を続けなくてはなりません。融資上限額ギリギリの高額物件を購入して、ローンの返済ができずに失敗したケースも多数あります。魅力的な物件だったとしても自分の予算は守ることが大切です。物件選びの優先順位を決めて、無理なく購入できる物件を選ぶようにしてください。
ポイント④維持管理までしっかり行う体制があるかどうか
不動産投資は、家賃収入から長期に安定的な利益を得ることを目的としています。それには空室を長引かせないことが絶対条件になります。ただ、入居者の募集や賃貸借契約、家賃回収などは、賃貸経営の素人には簡単なことではありません。物件の維持管理まで含めて、管理会社に任せてしまったほうが安心です。
不動産投資会社では物件の管理業務も兼任していることがあります。物件購入の際には、その業者で物件の管理をしてもらえるのかどうか把握しておきたいところです。管理業務の内容や範囲は必ず確認するようにしましょう。また、空室を避けるため、賃貸付けに強い業者を選ぶことも重要です。
ポイント⑤タイミングを大事にする
「不動産は水もの」という言葉があるように、物件購入はタイミングが重要です。同じ条件の物件はありませんし、魅力的な物件ほどすぐに売れてしまいます。買いたいと思ったときにすぐに購入を決められるよう、準備や下調べをしっかりしておくことが不動産投資の成功の秘訣ともいえます。
賃貸需要の高いエリアはどこか、どのような物件が人気なのか、物件価格の相場や不動産投資ローンの金利の動向など、調べることは多数あります。最新の情報は、不動産投資のプロに聞くのが手っ取り早くて確実です。無料のセミナーなどを利用して情報収集を行い、物件購入のタイミングを逃さないようにしてください。
不動産投資の物件探しはプロに相談しよう
不動産投資は、自分だけで進めるのは限界があります。投資についてある程度の知識を身につけたら、プロに相談することをおすすめします。ジーイークリエーションでは、定期的に無料の不動産投資セミナーを開催しています。毎回テーマは異なりますが、今回の記事で紹介したような物件選びに特化したセミナーも行っています。先輩投資家の実体験を聞ける機会もあるので、ぜひ気軽に利用してみてください。
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